Esquerra Unida Els Verds Ajuntament d’Aldaia

Claves del decreto que protege a los deudores hipotecarios

El Consejo de Ministros del 9M ha aprobado un decreto ley destinado a la protección de los deudores hipotecarios y darle cierta cobertura frente los desahucios hipotecarios. Este decreto fija el umbral que da entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora a cobrar por las cantidades impagadas y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial hipotecaria. Por todo ello, el decreto sienta unas bases que podrían haber sido positivas, pero no suficientes ni buenas, como se verá al final de este escrito.

El perfil del hipotecado a proteger

El decreto establece los baremos de los hipotecados a proteger en función del importe de compra de su vivienda habitual y siempre que estén en desempleo y sin ingresos. Estos importes son importes “bajos†dados los valores de ventas de viviendas que hemos visto durante el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Los intervalos a tener en cuenta son:

  • Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
  • Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 180.000 euros.
  • Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.
  • Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.

Como vemos, el criterio seguido no es un criterio que proteja a los hipotecados y parados de la exclusión social, aunque si aporta un puntito de prudencia para los que ahora tengan problemas. Yo personalmente hubiera seguido un criterio de protección a la prudencia y me explico.

Hubiera determinado que está en riesgo de exclusión cualquier hipotecado que esté en paro y sin ingresos que hubiera firmado una hipoteca que no superara el 30%-33% de sus ingresos en el momento de la firma. No obstante, esto son criterios y todos tienen sus pros y sus contras.

Limitación de los intereses de demora

El principal problema que tiene cualquier moroso de una entidad financiera son los costes asociados a dicho impago. El primer punto que se ha limitado son los intereses de demora que se podrán repercutir a los deudores hipotecarios en situación de protección. El límite máximo de intereses que se podrán repercutir sobre las cantidades debidas, será de 2.5 puntos más a los intereses pactados en el préstamo.

Por ejemplo, si mi hipoteca está al 4% en la última revisión y dejo de pagarla estando dentro del colectivo en riesgo de exclusión, el interés máximo de demora será del 6,5%. Evidentemente, este cambio favorece sustancialmente al hipotecado que verá cómo su deuda vencida y no pagada no crece de manera exponencial. Muchas entidades financieras están cobrando intereses de demora que van desde el 18% hasta el 29%. Esos intereses son sencillamente impagables si se acumula un año de deuda.

Medias tintas para los deudores hipotecarios

El Real Decreto aprobado deja un sabor de boca agridulce, aunque hay que reconocer que es un primer paso muy importante en un problema social importante. Deja un sabor de boca agridulce por dos motivos. El primero, relacionado con los límites de la hipoteca, que veo muy bajos y que se han seleccdionado mediante un criterio que no protege a aquellos que han tomado decisiones responsables, sino los que han comprado por debajo de un determinado precio.

El segundo, que ha dejado como optativo un código de buenas prácticas con muchos puntos oscuros, código que veremos en el siguiente post junto con la reforma de la ejecución extrajudicial de hipotecas. Por cierto, no olvidemos que estas medidas sólo son aplicables a hipotecas sobre vivienda habitual. No vale para hipotecas de segundas residencias, solares o locales comerciales.

El Código de Buenas Prácticas es papel mojado, pagan los avalistas de las hipotecas

El nuevo decreto aprobado por el Ejecutivo para favorecer a los hipotecados con problemas y el Código de Buenas Prácticas contempla una quita en las hipotecas y la dación en pago. Sin embargo, se mantiene al avalista como garante del préstamo y se bloquea la entrada de los deudores principales en situación de riesgo de exclusión. Traducido para los mortales, si tu avalista tiene ingresos o propiedades, el real decreto no se aplica. Tal y como dice el art 3 del RD 6/2012:

Artículo 3. Definición del umbral de exclusión. 1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes: a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda. b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c). f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

El apartado e de este artículo lo deja muy clarito. Sí el avalista está en circunstancias normales, el crédito no entra en riesgo de exclusión y aquí no se favorece nadie de esta situación. Ahora, si miramos la concesión de hipotecas en los años pasados, más del 95% de hipotecas concedidas cuentan con el aval de una o varias personas, normalmente con lazos de sangre.

Lógicamente, estos padres y abuelos, hermanos u otros avalistas suelen tener una vivienda a su nombre e ingresos porque si no la tuvieran, no hubieran sido avalistas válidos de entrada. Pues estos avalistas, tienen que seguir pagando el préstamo y bloquean la aplicación de todo este decreto o también pueden vender sus propiedades y pagar la deuda. Si por algún caso sólo tienen su vivienda habitual, pues eso, ellos verán pero que paguen.

Imagino que el ejecutivo se ha dado cuenta del pasón de frenada que mete con esta condición y les ha dado la potestad de suavizar las condiciones del riesgo de exclusión de manera voluntaria a las entidades financieras. Obviamente, aquí hay poco que rascar. Si tu padre mantiene el trabajo y te avaló el crédito, él va a pagar esa hipoteca sí o también por mucho que estés en paro y cero euros de ingresos.

Un dato positivo, para aquellos que aún se puedan favorecer de este invento. El Real Decreto invierte el sujeto pasivo en el impuesto de las plusvalias, es decir, el obligado al pago es el banco en el caso de dación en pago y también declara como exenta en el IRPF la ganancia patrimonial que se pudiera producir en los casos de dación en pago. Al menos, entregas las llaves y no pagas impuestos.

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